Kaum ein Thema hat Hausverkäufer und Käufer in den letzten Jahren so verunsichert wie das „Heizungsgesetz“. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – und vieles ist anders. Für Verkäufer ist das überwiegend eine gute Nachricht. Aber nicht alles ist weggefallen.
Was weggefallen ist
- Die 65-%-Regel: Neue Heizungen müssen nicht mehr zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. An ihre Stelle tritt die „Bio-Treppe“ (siehe unten).
- Die Austauschpflicht nach 30 Jahren: Alte Öl- und Gaskessel durften früher nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden – auch der neue Eigentümer musste nach einem Kauf austauschen. Diese Regel gibt es nicht mehr.
- Die Pflichtberatung vor dem Einbau einer neuen Öl- oder Gasheizung.
Für den Verkauf heißt das: Eine ältere, funktionierende Heizung ist kein „Zwangstausch“ mehr für den Käufer. Sie bleibt aber ein Kostenthema – Käufer, Banken und Gutachter fragen nach Alter, Art und Verbrauch.
Was weiter gilt – auch beim Verkauf
- Energieausweis: Spätestens bei der Besichtigung vorlegen, nach dem Kaufvertrag übergeben, Pflichtangaben in jede Anzeige (§§ 80 und 87 GModG). Mehr dazu im Ratgeber Energieausweis.
- Dämmpflichten nach dem Eigentümerwechsel: Kauft jemand ein Ein- oder Zweifamilienhaus, muss er innerhalb von zwei Jahren eine ungedämmte oberste Geschossdecke (oder das Dach darüber) dämmen (§ 35 GModG) und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen dämmen (§ 69 GModG). Ausnahmen gibt es, wenn sich die Maßnahme nicht in angemessener Zeit durch Einsparungen bezahlt macht.
- Beratungsgespräch für Käufer: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss nach der Übergabe des Energieausweises ein kostenloses Beratungsgespräch dazu führen, wenn es angeboten wird (§ 80 Abs. 4 GModG).
Neu: die „Bio-Treppe“ für neue Gas- und Ölheizungen
Wer nach dem 29.07.2026 in ein bestehendes Haus eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss dafür sorgen, dass ein wachsender Anteil der Wärme aus klimafreundlichen Brennstoffen stammt – etwa Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff (§ 43 GModG):
- ab 2029: mindestens 10 %
- ab 2030: mindestens 15 %
- ab 2035: mindestens 30 %
- ab 2040: mindestens 60 %
Teilweise lässt sich die Pflicht auch über eine Solarthermie-Anlage, eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung oder eine Hybridheizung mit Wärmepumpe erfüllen. Bestehende Heizungen betrifft die Bio-Treppe nicht – sie gilt nur für neu eingebaute Anlagen. Angekündigt ist zusätzlich ein eigenes Gesetz, das Gas- und Öllieferanten zu einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe verpflichtet. Das kann sich über den Preis auch auf bestehende Heizungen auswirken.
Was das für Ihren Verkaufspreis bedeutet
Ohne Zwangstausch fällt eine große Unsicherheit weg. Trotzdem rechnet jeder Käufer: Wie alt ist die Heizung, was kostet der Brennstoff, wann steht ein Austausch an? Wer das offen und mit Belegen beantwortet, verhandelt über Zahlen statt über Befürchtungen. Legen Sie bereit:
- Typenschild (Foto) mit Hersteller und Baujahr
- Wartungsnachweise und das letzte Protokoll des Schornsteinfegers
- Heizkosten bzw. Verbrauch der letzten drei Jahre
- Rechnungen über Modernisierungen (Brenner, Pumpe, Dämmung der Leitungen)
Für vermietete Immobilien
Nach dem neuen Gesetz sollen Vermieter ab 2028 die Hälfte der CO₂-Kosten und der Gas-Netzentgelte tragen – unabhängig vom energetischen Zustand des Hauses. Für Käufer, die vermieten wollen, ist die Heizung damit noch stärker eine Rechengröße.
Ehrlich gesagt: Die Heizung gehört bei mir in jedes Exposé – mit Baujahr, Art und, wenn nötig, einem offenen Hinweis im Kasten „Was Sie wissen sollten“. Probieren Sie den Ehrlich-Check aus: Sie bekommen sofort einen Textentwurf. Dieser Artikel ersetzt keine Energie- oder Rechtsberatung; für die Planung einer neuen Heizung ist ein Energieberater die richtige Adresse.
