Ein geerbtes Haus ist selten nur eine Immobilie. Oft hängen Erinnerungen daran – und gleichzeitig viele Fragen: Wer darf entscheiden? Was kostet das Behalten? Und was bleibt nach Steuern? Dieser Überblick hilft beim Sortieren. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung, zeigt aber, worauf es ankommt.
1. Erbe nachweisen und Grundbuch berichtigen
Bevor Sie verkaufen können, müssen Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Gut zu wissen: Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Reichen Sie ihn am besten gleich vollständig ein, also mit allen Nachweisen – dann sind Sie auf der sicheren Seite.
2. Erbengemeinschaft: Alle müssen mitziehen
Erben mehrere Personen, gehört ihnen das Haus gemeinsam. Verkaufen können sie nur zusammen. Die üblichen Wege:
- Gemeinsam verkaufen und den Erlös nach Erbquoten aufteilen.
- Einer übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus – dafür braucht es einen fairen, nachvollziehbaren Wert.
- Vermieten und die Einnahmen teilen – das setzt voraus, dass sich alle dauerhaft einig sind.
Finden die Erben keine Einigung, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Sie dauert oft lange und bringt meist deutlich weniger als ein freier Verkauf. Sie sollte deshalb der letzte Ausweg bleiben.
3. Steuern: Erbschaftsteuer und Spekulationsfrist
Die Erbschaftsteuer fällt erst oberhalb der persönlichen Freibeträge an: 500.000 € für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel und 20.000 € für Geschwister und Nichtverwandte. Das selbst genutzte Familienheim kann für Ehepartner und Kinder steuerfrei sein – allerdings nur, wenn die Erben selbst einziehen und zehn Jahre dort wohnen (bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche). Wer früher verkauft, verliert diese Befreiung in der Regel rückwirkend.
Beim späteren Verkauf übernehmen Erben die Spekulationsfrist des Verstorbenen: Liegt dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist der Gewinn steuerfrei. Mehr dazu im Ratgeber zur Spekulationsfrist. Für Ihren konkreten Fall lohnt sich ein Gespräch mit der Steuerberatung.
4. Behalten, vermieten oder verkaufen?
Ein leerstehendes Haus kostet Monat für Monat: Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Pflege des Gartens. Hinzu kommt der Energieausweis – und beim Eigentümerwechsel muss der neue Eigentümer eines älteren Hauses unter Umständen kleinere Dämmmaßnahmen nachholen (Gebäudemodernisierungsgesetz). Ein ehrlicher Blick auf die Zahlen hilft: Was würde eine Vermietung bringen, was kostet die Modernisierung – und was ist das Haus heute wert?
5. Räumen und vorbereiten
Lassen Sie sich mit dem Ausräumen Zeit, aber nicht zu viel. Wichtige Unterlagen tauchen oft erst dabei auf: Baupläne, Rechnungen über Modernisierungen, Versicherungspolicen. Genau diese Unterlagen erhöhen später den Preis. Was fehlt, lässt sich bei Ämtern anfordern – die vollständige Liste finden Sie in der Checkliste Unterlagen.
So helfe ich Erbengemeinschaften: Sie bekommen eine schriftliche Wertermittlung als faire Grundlage für alle – auch wenn Sie danach nicht mit mir verkaufen. Und in meinem Portal „Mein Verkauf“ bekommt jeder Miterbe seinen eigenen Zugang: Alle sehen jederzeit denselben Stand. Das schafft Vertrauen, auch wenn Sie nicht alle in Kassel wohnen.
