Direkt ausrechnen: Mit dem Spekulationsfrist-Rechner sehen Sie in Sekunden, ab welchem Tag Ihr Verkauf steuerfrei ist.
Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, fragt sich zu Recht: Muss ich das versteuern? Die Antwort steht in § 23 Einkommensteuergesetz. Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen – es sei denn, Sie haben selbst darin gewohnt.
Wann der Verkauf steuerfrei ist
- Nach zehn Jahren: Liegen zwischen dem Kaufvertrag und dem Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerfrei. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Verträge.
- Bei Eigennutzung: Haben Sie die Immobilie seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt – oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor –, ist der Verkauf auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei. Dabei genügt ein zusammenhängender Zeitraum: das Verkaufsjahr, das komplette Vorjahr und ein Teil des Jahres davor.
Erbschaft und Schenkung
Wer erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt die Frist des bisherigen Eigentümers. Hat Ihre Mutter das Haus 2018 gekauft und Sie erben es 2026, endet die Spekulationsfrist 2028 – nicht erst zehn Jahre nach dem Erbfall.
Wie wird der Gewinn berechnet?
Steuerpflichtig ist der Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten (inklusive Nebenkosten), der Herstellungskosten für spätere Aus- und Umbauten und der Verkaufskosten wie Maklerprovision und Notar. Bei vermieteten Immobilien erhöhen die steuerlich geltend gemachten Abschreibungen den Gewinn. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt unter 1.000 € liegen (Freigrenze seit 2024).
Achtung: gewerblicher Grundstückshandel
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann gilt die Zehn-Jahres-Frist nicht. Das betrifft nur wenige Privatverkäufer, sollte aber vorher geprüft werden.
Wichtig: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Wenn die Frist knapp ist, lohnt sich ein Blick auf den Kalender: Manchmal spart ein Notartermin wenige Wochen später viel Geld. Ich plane den Verkauf gern so, dass er zu Ihrer Situation passt.
