Kein Haus ist perfekt. Ein altes Bad, eine Heizung kurz vor dem Austausch, ein Fleck im Keller: Viele Verkäufer fragen sich, wie viel sie davon sagen müssen. Die ehrliche Antwort lautet: Alles, was Sie wissen und ein Käufer nicht selbst sehen kann. Und es gibt gute Gründe, sogar etwas mehr zu sagen.
1. „Gekauft wie gesehen“ – was das bedeutet
Bei gebrauchten Häusern und Wohnungen schließt der Kaufvertrag die Haftung für Mängel fast immer aus. Der Käufer kauft das Objekt in dem Zustand, in dem es ist. Dieser Ausschluss gilt aber nicht für Mängel, die Sie kennen und verschweigen: Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf den Haftungsausschluss nicht berufen (§ 444 BGB).
2. Was Sie offenlegen müssen
Sie müssen ungefragt auf Mängel hinweisen, die Ihnen bekannt sind und die ein Käufer bei einer normalen Besichtigung nicht erkennen kann. Typische Beispiele:
- Feuchtigkeit oder frühere Wasserschäden, auch wenn sie „nur ab und zu“ auftreten
- Schädlinge wie Hausschwamm oder Holzbock
- Schadstoffe wie Asbest in Dach oder Fassade
- Bauliche Veränderungen ohne Genehmigung, etwa ein ausgebauter Dachboden
- Bekannte Altlasten im Boden
Offensichtliche Dinge – ein altes Bad, abgenutzte Böden – sieht jeder Käufer selbst. Sie zu nennen, ist keine Pflicht, schafft aber Vertrauen.
3. Was passiert, wenn ein Mangel verschwiegen wird
Stellt der Käufer nach dem Kauf einen verschwiegenen Mangel fest, kann er Schadensersatz oder eine Minderung des Kaufpreises verlangen, im Ernstfall sogar vom Kauf zurücktreten. Solche Ansprüche können noch Jahre nach dem Verkauf kommen. Ein Gutachter des Käufers findet vieles – und dann stehen Sie vor Gericht statt im neuen Zuhause.
4. Warum Ehrlichkeit besser verkauft
- Die richtigen Käufer kommen: Wer vorher Bescheid weiß, besichtigt nur, wenn es für ihn passt.
- Weniger Nachverhandlung: Was im Exposé steht, ist im Preis berücksichtigt. Es wird beim Notar nicht zum Hebel für Abschläge.
- Mehr Vertrauen: Ein Verkäufer, der Schwächen offen nennt, wirkt glaubwürdig – auch bei allem Positiven.
5. So gehen Sie vor
Schreiben Sie auf, was Sie über Ihr Haus wissen: Reparaturen, Schäden, Modernisierungen mit Jahr. Legen Sie Rechnungen und Gutachten bereit. Und lassen Sie bekannte Mängel im Kaufvertrag ausdrücklich erwähnen – dann ist schwarz auf weiß festgehalten, dass der Käufer Bescheid wusste. Im Einzelfall hilft der Notar oder eine Anwältin.
Mein ehrliches Exposé: Bei mir steht im Exposé unter „Was Sie wissen sollten“ offen, was nicht perfekt ist – sachlich und mit Einordnung. Das schützt Sie, spart allen Zeit und sorgt dafür, dass es beim Notar keine bösen Überraschungen gibt.
