Die meisten Häuser werden verkauft, bevor der Kredit abbezahlt ist. Das ist kein Problem: Der Kredit wird einfach aus dem Kaufpreis bezahlt. Teuer kann es aber werden, wenn noch eine Zinsbindung läuft. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten sollten.
1. So läuft die Ablösung ab
Der Notar fordert bei Ihrer Bank den genauen Ablösebetrag an. Der Käufer zahlt den Kaufpreis dann so, dass zuerst Ihre Bank ihr Geld bekommt; der Rest geht an Sie. Im Gegenzug gibt die Bank die Grundschuld frei, und sie wird im Grundbuch gelöscht. Sie müssen also kein Geld vorstrecken.
2. Die Vorfälligkeitsentschädigung
Haben Sie mit der Bank einen festen Zins für eine bestimmte Zeit vereinbart, dürfen Sie den Kredit beim Verkauf trotzdem vorzeitig kündigen – der Verkauf ist ein berechtigtes Interesse (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank darf dafür aber einen Ausgleich verlangen: die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie soll den Zinsschaden der Bank ausgleichen und kann je nach Restlaufzeit und Zinsniveau einige tausend Euro betragen.
3. Wann keine Entschädigung anfällt
- Nach zehn Jahren: Ist der Kredit seit mindestens zehn Jahren vollständig ausgezahlt, können Sie ihn mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Das gilt auch, wenn die Zinsbindung länger läuft.
- Am Ende der Zinsbindung: Läuft die Zinsbindung ohnehin aus, entfällt die Entschädigung.
- Variable Kredite lassen sich meist jederzeit mit kurzer Frist kündigen.
4. So sparen Sie Geld
- Zeitpunkt planen: Fällt das Ende der Zinsbindung oder die Zehn-Jahres-Grenze in die nächsten Monate, kann es sich lohnen, den Übergabetermin danach zu legen.
- Sondertilgung nutzen: Haben Sie noch jährliche Sondertilgungen frei, verringern sie oft die Entschädigung.
- Berechnung prüfen lassen: Die Rechnung der Bank ist nicht immer korrekt. Verbraucherzentralen bieten eine Prüfung an.
- Mit der Bank reden: Kaufen Sie gleich wieder, lässt sich der Kredit bei manchen Banken auf die neue Immobilie übertragen.
Was nach Kredit, Entschädigung und Kosten übrig bleibt, rechnen Sie mit dem Rechner „Was bleibt mir vom Verkauf?“ aus.
Mein Tipp: Fragen Sie schon vor dem Verkaufsstart bei Ihrer Bank nach dem Ablösebetrag und der möglichen Entschädigung. Dann wissen Sie genau, was am Ende übrig bleibt – und wir können den Zeitplan danach ausrichten.
