Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch verkaufen

Viele Häuser werden zu Lebzeiten an die Kinder übertragen – mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch für die Eltern. Soll das Haus später verkauft werden, stellt sich die Frage: Geht das überhaupt? Ja, aber das Recht wandert mit.

1. Wohnrecht und Nießbrauch: der Unterschied

• Wohnrecht: Die berechtigte Person darf im Haus oder in einem Teil davon wohnen. Vermieten darf sie es nicht.
• Nießbrauch: Weiter gefasst. Die berechtigte Person darf das Haus selbst nutzen oder vermieten und die Miete behalten.

Beide Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs und gelten meist lebenslang.

2. Was beim Verkauf passiert

Das Recht bleibt bestehen – der Käufer übernimmt es. Für ihn ist das Haus damit erst einmal nicht frei nutzbar. Gelöscht werden kann das Recht nur, wenn die berechtigte Person zustimmt (Löschungsbewilligung) oder wenn sie verstorben ist; dann genügt in der Regel die Sterbeurkunde.

3. Was das für den Preis bedeutet

Ein Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch ist weniger wert als ein freies Haus. Wie viel weniger, hängt vor allem vom Alter der berechtigten Person und vom Wert der Nutzung ab: Je jünger sie ist, desto länger läuft das Recht voraussichtlich und desto größer ist der Abschlag. Als Käufer kommen dann vor allem Kapitalanleger in Frage, die langfristig denken.

4. Die üblichen Lösungen

• Verzicht gegen Ausgleich: Die berechtigte Person verzichtet auf ihr Recht und bekommt dafür einen Anteil am Erlös oder eine monatliche Zahlung. Danach lässt sich das Haus frei verkaufen – meist zu einem deutlich besseren Preis.
• Verkauf mit Recht: Das Haus wird mit bestehendem Wohnrecht oder Nießbrauch verkauft, der Preis berücksichtigt den Abschlag.
• Umzug in eine kleinere Wohnung: Oft der Auslöser für den Verkauf. Dann lohnt es sich, das Recht vor dem Verkauf löschen zu lassen.

Ein Verzicht kann steuerliche und rechtliche Folgen haben, etwa bei der Schenkungsteuer oder bei Rückforderungsrechten im Übergabevertrag. Sprechen Sie vorher mit Notar und Steuerberatung.